尽管争议重重，但在绝大多数人眼中，住宅用地70年大限可谓遥远，但这并不包括浙江温州的一部分市民。

据媒体报道，这些市民前不久正常购买了一批二手房，却发现无法完成交易，原因竟然是这批房子的产权只有20年，且已经到期。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

那么，住宅用地到期，该不该再缴费呢？

温州600余套房产即将到期

根据媒体的报道，温州市民王先生今年3月初买了一套二手房。当时他拿到了房产证和契证，房子过户成功。

但是4月7日，买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。

温州市鹿城区行政审批窗口的工作人员告诉王先生：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元。

4月13日，温州市国土资源局鹿城区分局叶副局长在接受媒体采访时表示，“这不是个别情况，接下来陆续会出现不少。经国土部门初步摸排，温州市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗（套）”。

据了解，造成这一现象的原因始于上个世纪90年代初。

1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

《条例》发布后，温州市区为了顺利推进国有土地使用权出让工作，将居住用地按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续。从2015年开始，20年期限的住宅土地使用权陆续到期。

八成网友认为应该无偿续期

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受媒体采访时候表示，温州出现的情况在全国可能也属先例，他们也没有什么可资借鉴的经验。

温州市国土资源局鹿城区分局叶副局长也表示，“目前只能按新证申领的流程办理，在缴纳出让金后办新的土地使用权证。”

某门户网站调查发现， 86.4%的受访网友认为“不应该缴纳土地出让金”，78.5%的受访网友认为，土地使用权到期后，比较合适的做法是“自动无偿延长土地使用权期限”。

《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。

对此，张少清也坦承，由于国家尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。

土地使用权价值被低估？

张少清在接受媒体采访时提到，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义。

“房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。”

对于这个说法，网友的态度呈现一边倒的态势。81.5%的受访网友不接受这个观点，认为当下的房价这么贵，已经充分体现了对土地价值的尊重；仅有11.3%的受访赞成该观点，认为“买房过程中确实忽略了土地使用权限问题”。

由于该种情况出现在二手房交易中，因此对于网友购买二手房也会有一定影响。 根据调查显示，62.3%的受访网友表示“尽量不买二手房”，还有24.2%的网友认为没有影响。毕竟，按照温州国土部门的说法，如果你没有留意土地使用权限，你买的二手房或许就相当于高价买的快报废的二手车。

 土地使用权到期 还有更好的解决办法？

在媒体的采访中，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清提到，温州出现的情况在全国可能也属于先例，他们没有可以借鉴的经验。事实上，温州并不是首个出现类似案例的城市。

“只有出台《物权法》细则 才能解决问题”

2009年，位于青岛黄岛区的阿里山小区因房屋使用到期而陷入尴尬。

黄岛区曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，黄岛在国有土地使用权出让上作出大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。

一年后的5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。一年的时间差导致了争论不断。

时任黄岛区国土资源分局新闻发言人、副局长的赵彦青坦言，只有等待国家出台物权法细则，才能解决问题。

对此，南京大学住宅政策与不动产法研究中心主任金俭教授则认为：“只要住宅存在一天，土地使用权就可续到住宅存在的时间，除非国家为了公共利益征收等。在法律尚未规定收取费用前，就应按无偿执行。”

“补交地价 让老房子越来越值钱”

无独有偶，2000年左右，位于深圳罗湖区的深圳国际商业大厦因土地使用权到期引发轩然大波。事实上，在深圳，像国商大厦这样使用“特区年限”的土地就有73平方公里。

2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，为到期房产的续期铺平了道路。

《规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。

只要补交地价，这些物业的“寿命”都能相应延长到40年或50年。

这样的结果是，不少开发商纷纷进驻小区改造，罗湖区的老房子也“似乎是越老越值钱”。

“使用期到无偿收回土地”争议

2011年上海土地交易市场首拍在1月上旬结束，虽然这次拍卖土地的交投冷淡，没有吸引眼球的地王出现，但“预申请须知”中“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定，却实实在在地挑战了一下几乎被人遗忘的“城镇国有土地使用权出让和转让”的70年大限，在房地产业界引起了轩然大波。

当时，上海某报发表了《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》一文，文章称：“记者在2011年上海土地交易市场首拍中发现，在土地‘预申请须知’中，出现了出让期满后‘出让人收回并补偿相应残余价值’甚至‘出让人无偿收回’的规定，而且收回的范畴包括‘土地上的建筑物构筑物及其附属设施’。”

但在随后的跟进报道中，所谓的“相关规定”是全国规定而不是上海地方法规，“无偿收回”的土地要满足几个条件，住宅用地不用申请“自动”续期，但“自动续期”后要不要再交钱，是否受“公共利益”制约未明确。

2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为“期限届满”，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。

根据国家规定，从2008年开始，所有地方的国有建设用地使用权出让合同中，都必须有这三个条款。该三个条款通俗解释为：

非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。如果续期申请无伤“社会公共利益需要”，则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。

如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。

如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。

“70年一到，房子变砖头。”尽管类似的担忧不会随便发生，但是对于普通民众来说，对于70年权限的疑虑并未消失，尤其是住宅自动续期是否需要付费仍然模糊，而“公共利益”也是难以界定的概念。

买房注意这5点 不会被坑

【越早补交 代价越小】

基准地价是指在设定的土地利用状况及土地开发条件下的土地使用权平均市场价格，在处理拆迁赔偿、纠纷、评估、土地续约补交地价估算方面发挥着指导作用。

建筑容积率大于1的用地按建筑面积计价，建筑容积率小于1的用地按土地面积计价。

据了解，近几年国内多地的基准地价呈上涨趋势。因此，房地产专家提醒土地年限已过期物业的业主，越早补交地价，需要付出的代价会越小。

【补交地价 方能过户】

《物权法》的规定是“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，并没有说明是有偿续期还是无偿续期，所以根据某些城市的地方规定，据此是要补地价的。

据了解，目前有不少市民喜欢到拍卖会上竞拍房产，以期买到低于市场价的“物美价廉”的房子，但有可能会买到使用权到期的房子，要补交地价才能过户，到头来，可能总价还高于市场价。因此，拍卖房产前最好调查清楚房源情况。

【年限不一 情况有别】

有两种原因造成同一个小区不同房子产权不一的情况：

有的小区建在两三块不同宗地号的土地上，分几期开发，每块土地出让时使用年限本来就不一样；

属于同一宗行政划拨土地，其中有部分为房改住宅，房改住宅按相关政策规定在上市时可延至70年，而其他非房改住宅则须在到期前一年申请办理续期至70年的手续。

目前50年的住宅均未到期，因此出现了两个年限。

【续约有条件 投资要看清】

能否补交地价续期，最好亲自到国土部门咨询清楚，因为每块土地的情况都不一致。另外，由于续期需要提供较多原始资料，往往只有一手业主才有，一旦资料不全，能否顺利续期还很难讲，因此，此类房子还是少交易为妙。

【工业区配套宿舍 最高续期至50年】

工业区配套宿舍土地使用年限与工业用途一致，最高可续期至50年。属行政划拨房地产的，可在到期前一年内申请续期。

（综合澎湃新闻、温州网、新华网、深圳商报等）